La realizzazione di un impianto fotovoltaico nelle parti comuni di un edificio va sicuramente considerata rientrante fra le innovazioni disciplinate dall'articolo 1120 del codice civile poiché non vi è dubbio che tale impianto può essere considerato come diretto al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni. Ciò detto si dovrà, quindi, verificare innanzitutto che l'installazione non comporti pregiudizio per la stabilità o la sicurezza del fabbricato, che non ne alteri il decoro architettonico o che renda talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino poiché in tali casi sarà vietata. Fatte le verifiche del caso, l'installazione potrà essere autorizzata dall'assemblea che delibererà con la maggioranza prevista dall'articolo 1136 del codice civile, ovvero con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio. Per quanto concerne i condomini dissenzienti, si fa riferimento a quanto previsto dall'articolo 1121 del codice civile, il quale si occupa delle innovazioni che possono considerarsi gravose economicamente o voluttuarie, e precisa che, in questi casi, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa sempreché l'innovazione sia suscettibile di uso separato (si pensi al caso dell'ascensore); nel caso in cui, invece, come per l'impianto fotovoltaico, l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa. Per quanto riguarda le altre due questioni, inerenti da un lato il soggetto che gestisce l'impianto e dall'altro l'inquadramento fiscale della questione, si tratta di due aspetti che vanno trattati congiuntamente, anche sulla scorta di quanto chiarito dall'Agenzia delle Entrate nella risoluzione numero 84/E del 10 agosto scorso. In tale risoluzione si precisa che, qualora il condominio si limiti ad installare un impianto di potenza fino a 20 kW destinato prevalentemente all'autoconsumo, non si può ritenere che esso svolga un'attività di tipo commerciale abituale in relazione all'eventuale energia prodotta in eccesso rispetto al proprio fabbisogno e immessa in rete mediante il servizio di scambio sul posto. In tal caso gli eventuali proventi derivanti dall'energia in eccesso dovranno semplicemente essere attribuiti ai singoli condomini in proporzione ai millesimi e verranno tassati in capo ai condomini stessi, come redditi diversi ai sensi di quanto previsto dall'articolo 67, comma 1, lettera i) del TUIR. Diverso è, invece, il caso in cui il condominio realizzi un impianto di potenza superiore ai 20 kW, oppure anche al di sotto di tale soglia, ma ceda tutta o la maggior parte dell'energia prodotta: in tal caso, si configura l'ipotesi dell'attività commerciale abituale e sorgono due problemi diversi, l'uno inerente al soggetto destinato a gestire tale attività commerciale, l'altro relativo alla tassazione di tale attività. Così per come lo configura il codice civile, il condominio è un semplice ente di gestione della cosa comune, nell'interesse dei condomini, non è un soggetto tipicamente deputato allo svolgimento di un'attività commerciale. Nel caso in cui, invece, i condomini intraprendano un'attività di tipo commerciale, si deve ritenere che essi, in realtà costituiscono un'attività di fatto, alla quale dovrà quindi essere imputato il reddito dell'impresa svolta. Naturalmente da tale società di fatto dovranno ritenersi esclusi i condomini che non hanno deliberato a favore dello svolgimento dell'attività commerciale, che nel caso di specie è la realizzazione dell'impianto fotovoltaico e la relativa vendita dell'energia prodotta. Dal punto di vista fiscale, la società di fatto che svolge attività commerciale va equiparata alla società in nome collettivo (articolo 5, comma 3, lettera b del TUIR) e come tale dovrà emettere regolare dichiarazione dei redditi, sulla base della quale pagherà le relative tasse. Inoltre, tale società è soggetto passivo anche ai fini dell'Iva ed è pertanto obbligata alla tenuta dei relativi registri, ad effettuare la dichiarazione Iva, nonché a fatturare al GSE l'energia immessa in rete.
